仲介手数料(売買)について
2024年10月31日
仲介手数料(売買)について
不動産売買と仲介手数料について説明します。不動産売買の仲介は、売主や買主からの依頼に基づき売買契約の成立に向けて行います。仲介手数料つまり報酬は契約が成立した時に請求できると国土交通省の「標準媒介契約約款」に規定されています。弊社では、契約成立後引渡が完了した時点で請求していますが、契約が成立した時点で半額、引渡が完了した時点で残額を請求するという業者もあるようです。
売買契約の成立時期については、「買付証明書」や「売渡承諾書」が交換された段階では、「不動産の売買契約の確定的な申込みまたは承諾の意思表示であるとすることはできない」という裁判例があり、一般的には「不動産売買契約書」が作成され、署名捺印等の意思表示の合致が必要とされています。不動産は高額であり、取引条件等が複雑でもあり、合意は安易に認めるべきでないという判断があるとされています。「買付証明書」や「売渡承諾書」については、「売渡または買付の単なる意向の表明であるか、その時点の当事者間における交渉の一応の成果を確認的に書面化したものに過ぎない」とされています。
仲介手数料については、国土交通省の告示に上限が決められています。告示では、「二百万円以下の金額 百分の五・五」、「二百万円を超え四百万円以下の金額 百分の四・四」、「四百万円を超える金額 百分の三・三」となっています。また、消費税相当額を含むとされています。600万円(税込)の不動産を例に、仲介手数料を計算すると、200万円×5.5%+200万円×4.4%+200万円×3.3%=26万4千円となります。私たちは、簡易式に400万円を超える物件については、(600万円×3%+6万円)×1.1=26万4千円と計算しています。その関係は下図に示した通りです。
告示に記載されている仲介手数料は上限金額ですので、その金額を超えない限り、不動産業者が自由に仲介手数料を設定できます。不動産業者の競争力によって金額は変わります。