<<分譲マンションの出口戦略>>地元NO.1の不動産コンシェルジュを目指します。

　新築から年数の経った築古マンションの老朽化対策が、マンション所有者にとって大きな課題になっています。老朽化対策としては、①建て替え、②更新（1棟全体のリノベーション）、③建物取壊し＆敷地売却、④建物・敷地一括売却などが想定されています。各方法について以下説明します。

　建て替えは、建築基準法による容積率（敷地面積に対する床面積の割合）の限度まで余裕がある場合に、既存建物を解体して容積率いっぱいまで新規に建て替え、増えた床面積分を売却して、その売却益で建て替え費用を賄おうとするものです。過去にマンション建て替えが成功したところは、この空き容積率の活用によるものがほとんどで、容積率に余裕のないマンションでは実現していません。国土交通省の最近の調査によると、マンション建て替えには最低でも1戸あたり2000万円以上の費用がかかるようです。

　建て替え費用を捻出できない場合の対応が②～④になります。更新は、既存建物の主要な部分の補強工事を行います。③と④は敷地を売却して、売却金を所有者で分配するものです。自前で解体する場合が③、買主が解体する場合が④になります。④の場合は、③の売却金額から解体費を差し引いた金額が売却金額になります。

　区分所有による分譲マンションには、建物全体の維持管理について多くの課題があります。管理組合という責任体制が曖昧な組織に建築物の命運を預けています。賢い所有者は建物の命運が尽きる前に出口を考えなければなりません。